Rentabilité d’un appartement à la montagne : comment évaluer son investissement ?

La rentabilité d’un appartement à la montagne représente bien entendu l’objectif premier d’un tel investissement. En effet, si, pour certains acquéreurs, un bien en altitude permet avant tout de disposer d’un pied-à-terre où séjourner quelques semaines par an, d’autres visent avant tout la constitution d’un patrimoine à visée locative et la perspective de générer des revenus grâce à la location saisonnière.

Mais entre prix d’acquisition, revenus locatifs, saisonnalité, emplacement ou encore niveau de prestations, la rentabilité d’un appartement en montagne doit être soigneusement étudiée avec nuance. Différents paramètres permettent d’évaluer la pertinence d’un tel investissement, que l’équipe de notre agence immobilière de luxe à Méribel vous détaille dans cet article. 

L’investissement dans un appartement de montagne, entre atouts et stratégie à définir avec soin

Les grandes stations alpines bénéficient tout particulièrement d’une attractivité croissante. En hiver, le ski et les activités de montagne génèrent une importante fréquentation touristique. Mais certaines destinations ont également su développer une offre estivale complète autour de la randonnée, du vélo, du golf ou encore des événements sportifs et culturels, à l’image de Méribel en été.

Investir en montagne présente également la particularité de pouvoir associer usage personnel et mise en location. Le propriétaire profite de son appartement lorsqu’il le souhaite et peut le proposer à la location le reste du temps. En outre, dans les stations les plus recherchées, la dimension patrimoniale entre en ligne de compte. La rareté du foncier disponible, la qualité des emplacements et l’attractivité durable de la destination participent à la valeur d’un bien immobilier.

Comment calculer la rentabilité d’un appartement à la montagne ?

La rentabilité brute constitue un premier indicateur. Elle peut être obtenue en divisant les revenus locatifs annuels par le prix d’acquisition du bien, puis en multipliant le résultat par 100. À titre d’exemple, un appartement acheté 800 000 € et générant 32 000 € de revenus locatifs annuels présente une rentabilité brute de 4 %.

Ce calcul reste toutefois très théorique. Pour obtenir une vision plus représentative, il convient d’intégrer les dépenses associées au logement : charges de copropriété, assurance, entretien, fiscalité, frais de gestion locative ou encore renouvellement du mobilier et des équipements, voire rénovation éventuelle.

Dans l’immobilier de montagne, et particulièrement sur le segment haut de gamme, le rendement annuel ne constitue par ailleurs qu’une composante de l’investissement. La valorisation du bien à long terme et l’usage personnel qui en est fait doivent également être pris en considération.

Les critères qui impactent la rentabilité d’un appartement en montagne

Tous les appartements situés dans une même station ne disposent évidemment pas du même potentiel locatif : plusieurs caractéristiques peuvent faire une différence significative.

La station et son attractivité

La notoriété de la destination influence directement la demande locative. L’étendue du domaine skiable, son enneigement, son accessibilité, la qualité de ses infrastructures et la diversité des activités proposées contribuent à son attractivité.

Une station bénéficiant d’une clientèle internationale peut également disposer d’un marché locatif différent de celui d’une destination principalement fréquentée par une clientèle régionale, comme Méribel, reliée directement aux 3 Vallées, plus grand domaine skiable du monde. 

L’emplacement au sein de la station

À quelques centaines de mètres de distance, le potentiel de deux appartements peut varier. La location d’un appartement au ski au pied des pistes constitue, en saison hivernale, un objectif principal pour nombre de vacanciers, tout comme la proximité des remontées mécaniques, des commerces et des restaurants, ou encore une vue imprenable sur les sommets. A l’inverse, un bien trop éloigné des commodités peut représenter un véritable frein pour une partie des touristes.  L’emplacement doit donc être étudié à une échelle très locale, en tenant compte des habitudes de la clientèle de la station.

La configuration et les prestations du logement

La surface ne suffit pas à déterminer l’attractivité locative d'un appartement. Sa configuration joue également un rôle : 

• nombre de chambres et de couchages, 
• nombre de salles de bains, 
• superficie des espaces de vie
• rangements adaptés au matériel de ski.

Sur le marché immobilier haut de gamme, les prestations participent pleinement au positionnement du bien. Une terrasse aménagée bénéficiant d’une vue dégagée, une cheminée, un parking, un espace bien-être ou encore la qualité de l’aménagement intérieur peuvent renforcer son attractivité auprès des locataires.

La saisonnalité, un élément essentiel pour estimer les revenus

Par ailleurs, calculer la rentabilité d’un appartement en montagne suppose de tenir compte des variations importantes de fréquentation au cours de l’année, même si de plus en plus de destinations parviennent à développer une fréquentation sur plusieurs saisons. En hiver, certaines semaines concentrent une demande particulièrement forte, notamment pendant les vacances scolaires et les fêtes de fin d’année.

En tant qu’experts du marché immobilier aux 3 Vallées, nous savons que Noël et Nouvel An à Méribel, par exemple, impliquent d’effectuer sa réservation des mois à l’avance pour disposer d’un large choix de logements proposés à la location tant la demande est élevée. Les tarifs pratiqués peuvent également être sensiblement supérieurs à ceux de Méribel hors saison.  Aussi, une estimation pertinente doit reposer sur des tarifs et des taux d’occupation différenciés selon les périodes.

Usage personnel et location : de l’importance du juste équilibre

L’un des atouts d’un investissement immobilier en montagne réside dans la possibilité de profiter soi-même du logement. Mais cet usage influence nécessairement sa rentabilité locative. Si vous profitez vous-même de votre appartement pendant Noël ou plusieurs semaines de vacances scolaires, vous vous privez naturellement de périodes présentant un fort potentiel de location. Il ne s’agit pas pour autant d’un mauvais choix : tout dépend de l’objectif fixé lors de l’acquisition.

Il convient donc de déterminer en amont la place respective du plaisir, des revenus locatifs visés et de votre stratégie patrimoniale afin d’évaluer la performance du bien selon des critères adaptés à son projet.

Méribel, une destination attractive pour acheter un appartement en montagne

Au cœur des 3 Vallées, Méribel bénéficie d’un environnement particulièrement favorable à l’immobilier de montagne. La renommée internationale de son domaine skiable, son positionnement haut de gamme et la diversité de son offre immobilière attirent une clientèle française comme internationale durant de nombreuses périodes de l’année.

Avant tout projet d’achat, les experts de Méribel Sotheby’s International Realty vous accompagnent dans la recherche d’un appartement correspondant à vos attentes, qu’elles soient patrimoniales, locatives ou simplement guidées par l’envie de disposer de votre propre adresse au cœur du village savoyard. Et pour votre sérénité, notre service de gestion locative à Méribel s’occupe pour vous de tous les aspects liés à la location de votre bien, avec le standing qu’implique l’administration d’une propriété de luxe. 

Crédit photo : ©Méribel - Tourisme - Sylvain Aymoz